上诉人银川新华百货商业集团股份有限公司与被上诉人宁夏大世界实业集团有限公司房屋租赁合同纠纷案［最高人民法院（2016）最高法民终743号民事判决书］

  一、关于案涉《商业用房租赁合同》是否应当继续履行的问题《合同法》第九十六条第一款规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，能请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《合同法解释（二）》第二十四条:“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议,但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的,人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”最高人民法院研究室对《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第24条理解与适用的请示的答复（法研〔2013〕79号）规定:“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，一定要具有合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律上的约束力。”因此，当事人一方通知对方解除合同的，如果不具备《合同法》第九十三条或第九十四条规定的解除合同条件的，该通知不发生解除合同的法律效力。

  本案中，第一，虽然《商业用房租赁合同》约定应当按照双方认可的建筑规划设计作为交付标准并对商业用房进行验收，以及应按照该合同及合同附件三《甲、乙双方责任及工程范围》中对具体工程界面的约定，完成其责任范围内的工程项目施工。但是当事人均认可并未形成上述约定的附件，之后对交付条件和责任范围也未达成任何合意，故无法据此确定工程是不是已经达到合同约定的“乙方可进场施工的程度”。新华百货在2013年6月1日对大世界商务广场进行验收,因《交付验收表》系新华百货自行制作，当事人亦无证据证明该表所列验收项目系双方对于交付装修施工条件达成的合意，故该验收行为既不能证明当事人已经对交付装修施工的条件达成了约定，亦不能据此判定工程是否已达到合同约定的“乙方可进场施工的程度”。而由于新华百货迟延履行合同约定的提供设计图纸报审的义务，客观上使当事人无法在约定的时间即2013年6月1日交付装修施工，而且根据案涉合同约定,该交付时间节点可根据双方对合同履行的进度产生一些变化，故大世界实业集团公司并不因未在2013年6月1日交付装修施工以及案涉工程未能按约竣工验收而构成违约。

  第二，根据2015年4月30日大世界实业集团公司申请规划变更后宁夏回族自治区银川市规划管理局公布的《大世界商务广场项目局部规划变更批前公示图》以及该局2015年5月22日盖章的《大世界商务广场一期、二期总平面图》，在2015年5月22日政府主管部门批准之前，大世界商务广场项目中的“地下建筑面积”项目中并不包含“地下商业”，除面积变化之外,地下部分的项目在变更批准前后的变化就表现为“地下储藏室及设备”被“一期地下商业”“二期地下商业”所代替。而根据《商业用房租赁合同》第4.2.3条、第4.3条、第16.1.2条、第16.1.3条、第16.1.4条的约定，大世界实业集团公司负有完成与地下一层超市相关的各项审批手续有关的义务，如因大世界实业集团公司的原因而使新华百货不能按照合同约定时间范围内开始正常营业超过六十天的，新华百货有权解除合同;或者在接到乙方书面通知后,在六十天内将该违约情形恢复至正常状态，如上述时间超过十天，新华百货有权解除合同。据此，在大世界实业集团公司没有完成与地下一层超市相关的各项审批手续的义务，并导致新华百货不能按照合同约定时间范围内开始正常营业时,经过一段时间，新华百货有权解除合同，而并非只要大世界实业集团公司没有完成与地下一层超市的各项审批手续的义务，无论是不是因此对新华百货正常营业造成影响,新华百货均可解除合同。虽然根据约定，案涉工程应于2013年10月31日前交付竣工验收,但由于前述新华百货迟延履行的违约行为，导致案涉工程无法于约定日期交付竣工验收，相应的交付竣工验收日期亦应合理顺延，故2013年12月16日新华百货发出的《关于对大世界工程建设项目的复函》时，尚不构成对新华百货依约开始正常营业产生一定的影响,因此并不具备合同约定的解除条件，因而该复函不发生解除合同的效力。现虽没有证据证明案涉项目在2012年12月5日之后又取得了项目变更后的《建设工程规划许可证》,但主管部门于2015年5月22日在变更后的《大世界商务广场一期、二期总平面图》上盖章，并注明“经审查,同意按此总平图做方案设计”，故该变更在事实上已得到了主管部门的同意,地下一层的规划已经符合合同约定的用途，大世界实业集团公司履行了合同约定的义务。

  第三，案涉项目D、E座已建18层,虽然与2012年12月5日的《建设工程规划许可证》不符，但经主管部门盖章同意的2015年5月22日的《大世界商务广场一期、二期总平面图》显示D、E座为18层，由此，该变更在事实上已得到了主管部门同意，新华百货称D座、E座层数不符合计划要求,与事实不符。

  综上，新华百货主张大世界实业集团公司、大世界房地产公司构成违约，不能成立，因此，新华百货发出的解除合同的通知，不符合法律规定的解除合同的情形,不能产生解除合同的效力。而新华百货在此情况下单方发出解除合同的通知,并且至今拒不接收案涉房屋，显然已构成违约。根据《合同法》第一百零七条的规定,其应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿相应的损失等违约责任。但对于大世界实业集团公司主张新华百货继续履行合同的请求应否支持，仍应根据《合同法》的相关规定加以分析。

  《合同法》第一百一十条规定:“当事人一方履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方能要求履行，但有以下情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行;（-）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案为房屋租赁合同纠纷，虽然承租人在租赁合同中的主要义务是支付租金，但除此之外还负有按照约定方法使用租赁物、不当使用租赁物时的损害赔偿等义务。本案中，大世界实业集团公司请求继续履行的内容并非仅为新华百货依约支付租金，更重要的是,本案所涉项目系商业地产租赁，作为大型百货业态的新华百货依约进场经营对于整个项目的正常租赁经营有着重要影响，大世界实业集团公司请求新华百货继续履行的内容有新华百货应继续依约接收房屋、进场装修、开办经营等概括性、持续性的行为,对这些行为，显然难以强制履行，故构成《合同法》第一百一十条第二项规定的“债务的标的不适于强制履行”的情形。而且，租赁合同为继续性合同,这些义务的履行具有相当程度的人合性,有赖于双方之间的信任关系。而本案中，新华百货与大世界实业集团公司之间就是不是满足房屋接收条件等问题自2013年起就发生争议,2014年提起本案诉讼，可见，双方之间的信任基础已然丧失，而案涉合同的未履行期限尚有10余年,并非短时间内即可履行完毕,在新华百货不愿继续履行合同或者已经以自己的行为表明其不再继续履行合同时，继续履行合同的基础显然已经不复存在。在这种情况下，一审判决判令继续履行案涉合同，显属适用法律错误，故本院对此予以纠正，对大世界实业集团公司主张继续履行合同的请求不予支持。

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